上饶热线-房产-买房附送大花园小心花园被拆可能不获赔

“赠送超大花园”常常成为一些楼盘打动人心的卖点，不少消费者考虑到有一个可以栽花种草、自由活动的大花园，也愿意出更多的钱购买带花园的首层单位。尽管可能面临着潮湿、采光受影响、噪声干扰等问题也在所不惜。事实上，这些“赠送的”花园基本都是没有产权的，但由于不影响使用，很多买家对花园的产权问题并不关心。但业内人士提醒，花园没有产权存在着隐患，这意味着如果发生纠纷，业主的权益将不能受到保护。

　　律师提醒：花园被拆可能不获赔偿

　　购买了带花园单位的李小姐入住后不久，小区外的道路要拓宽，李小姐被告知她的花园将被有关部门征用，由于花园没有产权，花费了不少心思打理花园的李小姐自然得不到拆迁补偿。

　　广东法则明律师事务所的李瑾律师分析，依据《城市房地产管理法》的有关规定，开发商将商品房出售后，该商品房占用范围内土地的土地使用权也同时让与给了购房者。购房者在购买商品房后，除了获得该房屋的所有权外，还与其他业主一起共同取得相应面积的土地使用权。多层建筑首层花园的土地使用权属于全体业主共有。

　　开发商向首层业主赠送若干平方米的花园，实际上是赠送了若干平方米的土地使用权，由于首层花园所占土地的使用权属于全体业主共有，因此，开发商无权擅自向首层业主赠送花园，除非开发商建造的首层花园完全符合规划的要求，并且以合法的方式取得全体业主的同意。

　　在开发商擅自赠送首层花园的情况下，购买首层单位的业主对首层花园的专用权将无法得到法律的有效保护。

　　首层花园属于全体业主共同所有，开发商擅自赠送花园的行为侵犯了其他业主的权利，其他业主可以行使物上请求权，要求开发商或首层业主停止侵害、排除妨碍、恢复原状，甚至赔偿损失；

　　首层花园范围内的土地使用权属于全体业主共有，房地产管理部门不可能单独给首层业主办理花园的产权证明。

　　误区：

　　买了房花园就是我的

　　按照目前房地产市场的商品房定价原则，楼层越高单价也越高，首层单位的价格一般比其他楼层要低。但事实上，不少洋房的首层单位由于带有大花园，甚至比其他楼层的售价更高。因此，不少发展商都将“赠送超大花园”、“附带超大花园”作为卖点来吸引消费者。

　　不过，细心的消费者会发现，发展商往往同时表明：“购买首层单位的业主对花园只有使用权”，这意味着花园并没有产权，在办理房产证时，房屋面积是不包括花园面积的。由于不少别墅的花园是有产权的，所以很多消费者理所当然认为自己花高价购买的洋房首层花园也是有产权的。事实上，多层建筑所附首层花园和别墅所附花园的权属性质是有所不同的。

　　据介绍，多层建筑的首层花园为全体业主的共有财产，而别墅所附花园的土地使用权一般有两种情况：一是花园属业主所有，并能办理土地使用权证；二是花园属公用分摊土地，使用权归全体业主共有。因此，购买带花园物业的时候，一定要问清楚花园是否有产权。