上饶热线-房产-上市房企筹划巨额融资资本平台让强者愈强

“近期，多家上市房地产企业纷纷公布了巨额融资的计划，世茂房地产计划发行5亿美元高级票据融资，绿城中国、雅居乐已分别发行4亿美元票据集资，万科计划进行大规模增发。在银行信贷收紧的大背景下，相比而言，拥有上市融资平台的企业优势越来越明显。”

　　【巨额融资纷纷推进】

　　11月初，地产首富许荣茂旗下的世茂房地产发布公告，计划发行5亿美元高级票据融资。此前，同在香港上市的绿城中国、雅居乐都曾分别发行4亿美元的票据集资。业内人士指出，香港上市为内地房地产商建立了国际融资平台，通过国际债券资本市场融资成为房地产商缓解资金渴求的一条有效途径。

　　世茂房地产此次发行债券的集资所得，其中1.45亿美元至1.6亿美元将用于偿还债务，剩余资金将用作开发现有及新增项目，包括土地收购成本，以及营运资金用途。世茂房地产表示，这是其为业务拓展首次进入国际债券资本市场的集资。

　　今年以来，世茂房地产频频斥巨资在内地城市拿地。上个月，其刚刚以24亿元代价竞得江苏省常州一块近90万平方米的黄金地块。此前，它已经相继获得绍兴、芜湖、烟台和嘉兴的大幅地块，全年累计拿地总建筑面积已近500万平方米。

　　同样在急速扩张中渴求资金的还有浙江绿城集团和广东雅居乐地产。绿城集团旗下绿城中国于11月6日宣布，发行总额4亿美元的高级票据，估计集资净额3.92亿美元。

　　雅居乐则早在今年9月中旬就宣布发行于2013年到期的4亿美元票据，集资净额3.88亿美元，当中约2.9亿美元作为收购及发展其已签订土地出让合同但尚未取得土地使用权证的土地提供资金，包括1.6亿美元为成都双流目发展提供资金、6500万美元为南京市秦淮项目发展提供资金，以及6500万美元为河源项目发展提供资金；余额将用作收购及发展新土地，或拨作一般企业用途，包括营运资金。

　　【资源整合加速进行】

　　在上市融资背景平台的支持下，上市房地产企业加速了资源整合过程。

　　万科（000002）三季报显示，公司三季度实现主营业务收入18.4亿元，净利润1.38亿元，分别比去年同期增长50.8%和80.1%。1－3季度，公司累计实现主营业务收入84.6亿元、净利润13.6亿元，每股收益为0.342元，净资产收益率达到13.66%。尽管宏观调控对房地产市场产生了一定负面影响，但作为行业龙头企业，万科在行业整合中快速成长。

　　长三角区域是公司战略布局的重要组成部分，最引人注目的动作是进一步完成了对浙江南都、上海南都等公司股权的受让，基本完成了在长三角的整体布局。公司一次性获得项目资源269.2万平方米，其中杭州项目174.1万平方米。

　　截至三季度末，公司资产负债率达到72.1%，比2005年度末提高了11.1个百分点，处于较高水平。形成相对较高资产负债率的原因主要是由于未竣工项目预收账款大幅度上升以及合并南都项目带来的借款增加。预计随着年末已售项目结算带来的预收账款下降和年度利润的实现，公司负债情况将得到改善。

　　此外，该公司提出向不超过10家特定对象发行不超过7亿股以及募集资金不超过42亿元的事项已获股东大会通过。目前，有关工作正在履行核准手续。如果本次发行能够顺利进行，将进一步推动公司快速成长。

　　【分化趋势有所加大】

　　11月10日，招商证券、中信证券的分析师向记者表示，从房地产业上市公司的前三季度财务报告来看，毛利率达到34.73%，创近年的次新高；净利润的增长虽有降低，但仍维持在两位数的高水平；资产、存货规模继续扩张；资产负债率依然较高，且呈上升态势，普遍存在融资需要；预收账款猛增，全行业账面已储备了近半年的收入，存货周转率却连创新低，显示储备利润可能。随着土地价格的逐渐攀升以及国家对市场的宏观调控，预计整体行业的毛利率水平将逐年下降。

　　今明两年，房地产行业依然会有非常好的业绩，这与相应期间实体市场的表现并不矛盾。前期预售业绩的滞后结算，决定了地产公司未来良好的业绩。随着房地产公司手头存量土地的减少，现行的房地产政策对公司的资金实力、开发能力等方面要求甚高，开发商单个项目毛利率的下降已难以避免，部分房地产公司将面临着被挤出行业的风险，而优质公司则凭借着庞大的资金实力、强大的开发能力等在调控的市场上大展身手。

《京华时报》 ( 2006-11-17 第104版 )