上饶热线-房产-天价拍地为何没完没了有土地就一劳永逸了吗

　　年前，北京招拍挂土地继续去年的高涨势头。年初，工体4号地被李泽楷旗下的高置投资以5.1亿元高价拿下。北京土地高价竞拍有完吗？

　　华远为什么斗不过盈科？

　　新地产：从去年年中开始，北京招拍挂土地市场拍出高价似乎就已经不是什么令人新鲜的事了。在那么多次竞拍中，华远好像参与的不多，可这次工体4号地，竞拍前就传说老任志在必得？

　　甲君：是有这样的说法，据说华远为此没少下功夫。实际上这块地是有毛病的。第一，里面有的树没砍。第二、外面有一个小楼没有拆，而且就在入口处。第三，热力和电力的问题还没有定下来。说实话对老任来讲，他就是要让别的开发商对这块地不感兴趣。据我了解，任老板基本上在拍地前，把这几个问题都谈下来了，就等着拍下来了办，也算是给别的竞争者点儿障碍。

　　但实际上华远忽略了一点，对于任何一个大开发商来说，只要他敢拿这块地，一定也都是很有本事的，都能把这些事搞定。

　　乙君：那天拍地时，我也去了，就站在一位盈科工作人员的后面，她手里拿着一个本子，每一次叫价，都翻一页，上面好像记的是各种各样的数字。到最后叫价结束，似乎还有一页没有翻。

　　从香港的经验看，这样的地块，只要盈科的人一进场，人们就知道他是要志在必得了，实际上，它很难接受在盈科中心边上，这样一块地被别人拿走。

　　甲君：可气的是拍卖时，盈科的叫价方式。它要是一下叫个高出1000多万的高价，华远也就知道没指望了，盈科一定要拿这块地，也许就会选择放弃。可它不，每次只加最低加价500万，那就难受了，华远总觉得自己还有希望，但10个500万是多少啊。

　　丙君：以我看，实际上假如最后一次加价，盈科突然不加价退出了，华远也会很难受。一方面，这个价一定是超出心理预期了；另一方面，前面甲君说的那几个有毛病的地方，虽然有协议了，但还没最终“听牌”啊，也许还得好些钱呢。

　　乙君：盈科拿到这块地后，会很方便，毕竟边上的盈科中心是已经非常成熟的物业，这块地的配套部分，盈科都能够省下来。据说目前盈科的停车场，就已经非常赚钱了。另外，由于两块地隔路相望，他们完全可以将地下打通，将这块地未来的物业体和盈科中心联起来。这样的格局，会非常理想。

　　新地产：据说刚开始于凌罡也想参与一下，但现场却并未露面？

　　丙君：你看看后来的成交价，约两倍起始价。于凌罡作为个集资建房者，怎么可能参与到这样的竞拍中？实际上，必须看到一点，目前这个阶段土地的招拍挂，不要说于凌罡，小一点的开发商，都没有这个能力了。

　　广渠门地块可能有变

　　新地产：那个广渠门地块怎么还是没有动静？

　　甲君：我听到的说法是，据说外交部要切一半。但是现在还没有确定下来。

　　新地产：土地招拍挂为什么不能切少点，为什么通常都是很大的一片直接卖？比方说广渠门这块地。切开来，多卖几家有什么不好？

　　丙君：当拍卖的面积越小的时候，对政府而言就越不易调控。我举一个万柳的例子，它的土地价格前头拿出来的跟后头拿出来的差一倍;第二，从一个大的区别来说，整个区域的经济作用就没有体现出来，缺乏必要的整合。

　　乙君：大块有大块的道理。还可以提高行业进入的门槛嘛。政府不是老号召行业洗牌，加强行业内部整合嘛。

　　新地产：从目前的市场上来看，似乎土地的招拍挂价格，对周边的房价已经有了非常大的影响，此前曾有人说，从大的方向讲，应该是房地产价格决定土地价格，而不是土地价格决定房地产价格。可现在完全反过来了。理由是因为房地产价格离消费市场最近，离供求关系最近。

　　丙君：确实有这个问题，其实目前北京招拍挂的土地，只占市场可供地的20%。大家都挤成一串去抢，撑死也只有20%。但抢到的地，会形成一个市场标杆，一下子影响一大片，周边的地区全看这个标杆的项目，然后一个区域的房地产价格一下子全都上涨了。

　　新地产：去年年底，顺义区后沙峪镇金泰花园二期项目以高出起拍价4.11亿元价格成交后，罗马湖旁边莫奈花园 (论坛像册户型)的老板据说就高兴坏了，碰上人就说：哇！你看我这边上的地拍得什么价。

　　乙君：现在的市场上经常出现这样的情况，比方说有一块地开始涨，你一个月前和他谈的时候，他觉得是这个价格合理，但如果旁边的地开始拍卖了，当然现在通常的结果是价格上涨了，如果再去谈，他马上就涨一个亿，逼得现在的投资商也在不断地适应这个市场。

　　新地产：就是说，手中有土地的人，对土地价格的预期已经越来越高。

　　甲君：还有就是拍卖的机制，现在这个机制非常容易把价格往上抬，不像私底下谈转让，如果不在我期望的范围之内，比方说心理价位1%的范围之内，我可能就算了。并且如果我们谈了，隔段时间我想想可以再去谈就回去谈，招拍挂就不行，你看着吧，半个小时之内，几个亿都上去了。很多的时候，开发商一旦对一块地投入感情，就舍不得放弃，就好像顺驰对清河地块，华远对工体4号地块。虽然后来他们都失败了，那是因为他们的对手更坚硬，实力更强。但你要看到，正是因为他们注入了感情，加上招拍挂的机制，近一年来，拍卖的土地最后基本上都是以最不可能的价格成交。

　　乙君：其实，房地产本身是应该通过技术的手段去降低成本，促进产品的创新。但现在招拍挂使大家都把拍地当成一个标杆来看的时候，有标杆大家都愿往上爬，爬在前面的则爬，不行的就一直在追。

　　有地的人会一劳永逸吗？

　　新地产：那这样说，岂不是说有地的人，拥地在手，价格总是在向上走，看着别的地拍出高价，自己手里的地就能跟着发财？

　　丙君：也会有风险。在现阶段，规划是很难清晰的。一块地，如果旁边被批了个经济适用房项目，恐怕再怎么样，地价也不会涨上去。

　　乙君：这个问题，北京和上海比起来就不行，上海的规划跟北京的规划真是不一样。例如上海的世博中心，上海市政府为这个项目进行拆迁，基础设施建设由政府做，这些都做完了以后，为了卖给开发商，政府还细心经营，外资企业的进驻，区域GDP水平提高，整个区域的地价都会走高。再比如浦东的会展中心旁边，那时候上海市政府把整个这一块做好，各项的配套都做得很好，像交通，公园等都做到了。然后卖给开发商，一开始早拿地的人，项目准备卖每平米5700元，后来进入的，只能等土地拍卖了，结果是成本就将近每平米5000元了，于是刚开始拿着地的就等。等了有一年，项目开盘是每平米10000元，最后他卖了每平米16000元。