上饶热线-房产-住户能改建筑外立面吗？

读者李先生给编辑部打来电话，讲述自己所住的朝阳区八里庄北里207号楼8单元是当初建设东方广场时，安置拆迁居民分的房子。不过，自己家里有一个房间竟然没有窗户，记者在李先生家中看到，这套说是“两居”的房子看上去更像是“一居室”，只不过西边多出了一间“小黑屋”，由于户型的原因，这间屋子根本没有任何阳光。然而有意思的是，没窗子的情况仅仅出现在这栋楼的1－7层，7层以上住户的同样位置，都有窗户，也就成了名副其实的“两居”。

　　李先生告诉记者，从1995年搬来的时候，自己就对此事询问过房屋管理部门，得到的答复是因为紧挨着这栋楼还要再建一座楼，因此即使开了窗子，1－7层也还是会被挡而见不到阳光；可这么多年过去了，新楼始终没能建起来，老楼的1－7层西居室却一直不见天日。不少住户都开始琢磨能不能自己给自己开个窗户，可无论是物业还是房管局都没能给出明确的答复。

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　　●物业不能管，房管中心不同意

　　根据李先生提供的情况，记者找到了负责该区域物业管理的北京京朝物业管理公司。该公司的左先生告诉记者，八里庄北里207号楼从性质上属于“托管楼”，作为东方广场拆迁工程的迁置楼，这栋楼的大产权在东城区房管公司，自己只能负责房租的收缴和日常物业工作，没有权力对给楼体“开窗”这样涉及建筑结构的事情表示同意或者不同意。因此，对于业主想自行开窗子的要求，物业公司不能表态，只能等业主与房屋产权所有者，也就是东城区房管公司同意，开出证明传达到托管方，才能支持和配合业主进行这项工作。

　　就京朝物业的答复，记者咨询了北京市物业管理商会秘书长刘玉慧。刘玉慧认为，京朝物业的说法基本上是合理的，物业公司作为服务机构，无权允许业主私自进行可能涉及建筑结构的改造工作，“即使物业想管，也没有权力和资格去管”，因此，只能找到房产的设计和施工部门，或者退一步找到施工图纸，对建筑重新进行评估，经这些部门认定可以开窗之后再委托物业公司协助办理此事。

　　而作为这栋楼产权的所有者，东城区房屋土地经营管理分中心的态度却较为坚定。“不能开！”该中心的万经理在接受记者以住户身份进行咨询时表示，他曾就此事询问过该中心的工程部，工程部说由于设计结构原因，这栋楼的1－7层就是不能开窗的。而当记者提起当初图纸上有窗的问题时，万经理表示不知道此事。

　　●建筑外立面业主不能擅动

　　尽管八里庄北里207号楼8单元1－7层西面墙体能不能开窗的问题看来还需要再行查询，但可以肯定的一点是，业主自行开窗的想法是肯定不能实现的。从工程角度讲，业主不能私自开窗首先还是来源于结构问题。

　　“7层以上开了窗子，并不意味着7层以下就同样可以开。”北京金泰房地产开发有限公司工程总监郭玉玺指出，判断建筑外立面能不能开窗不能根据不同楼层的情况来类推，以八里庄北里的这栋楼为例，如果7层以下的楼体属于混凝土剪力墙，那无论如何都是不能破坏的；如果不是，则会存在着一定商量的余地。同时，像北京这样抗震等级比较高的城市，不允许使用者随意在建筑外立面开窗或者进行其他改造，并非仅像很多人以为的那样“一开窗房子会不会塌了”，更涉及到建筑抗震系数的问题，私自开窗，即使在当时没出现什么问题，但从长期的安全来考虑同样会造成隐患。

　　因此，在郭玉玺看来，解决这个问题，无论如何都要找到当初的设计部门，或者通过其他方式确定建筑结构情况，业主自行处理所带来的危险性是很高的。

　　●开不开窗住户需先达成共识

　　除了工程，相关规定也限制了业主自己动手开窗的可能性。刘玉慧指出，建筑外立面并非业主的私有财产，而是归全体业主公有的，所以单个业主对涉及建筑外立面的改造从法律上是得不到支持的，必须经全体业主同意才可能让这个工作合理合法地统一开展，特别是像八里庄北里207号楼8单元这样的房改房，如果住户还同时有购下所使用房屋的产权，就还需要得到产权所有者的同意。刘玉慧强调，这里的“全体业主”或者“全体住户”并非仅指开窗这件事涉及到的1－7层的居民，而是指住在该楼里的所有居民，因为如果他们是业主，便同样拥有建筑外立面的表决权。

　　刘玉慧告诉记者，不仅是八里庄北里，在其他一些小区，也曾出现过业主想改造外立面的事情，在这一点上，都需要由业主大会通过，开发商、物业公司、单个业主都无权自己进行，而且必须保证建筑结构和安全等级。

　　具体到李先生的问题，刘玉慧建议，在没有成立业主大会的情况下，该单元内部的居民首先也应该达成一个共识，之后委托物业公司牵头代表居民去与有关部门进行沟通，或者也可以派出业主代表直接进行协商。无论从任何角度，这都比单独某个住户去交涉更有权威性，得到满意答复的可能性也更大。

　　至于工程，郭玉玺指出，只要建筑确实具备开窗的条件，那么工程本身其实非常简单，而且成本也不高，这些问题的解决相对要容易许多。