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"洋散户"炒楼风声渐紧 境外机构瞄准高端楼宇

2007年03月31日《中国证券报》

　　2007年3月，仲量联行发布的全球房地产投资报告显示，2006年外资购买中国房产的交易额创纪录地达到90亿美元，增长69％。其中，外资机构投资在新加坡和全球性基金的主导下，占到总投资的60％，成为外资进入国内楼市的绝对主力。他们将目光紧紧盯住在售的高档楼盘、商业物业，出手阔绰，豪气逼人。

　　虽说外资购买占国内房地产市场的比重并不是很大，但由于这部分购买力主要投向市场的高端物业，因此其对拉动平均房价的上涨自然是“功不可没”。

　　“洋散户”炒楼风声渐紧

　　“我们的生意比去年少多了。政府出台的政策对我们这些以老外为主要客户的地产经纪人来说影响最大了。”接受记者采访的曾女士抱怨说。

　　曾女士在北京地产圈里也是一个角色。多年来，她一直在北京为许多高端外籍客户寻找楼盘。她手里的客户有不少是在华跨国公司的高层，甚至还有不少驻华大使馆官员。

　　不过， 2006年7月，中央六部委联合签发了171号文（《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》）（以下简称“限外令”），这一意见的出台意味着老外只能一人买一套房了，而且增加其他条件限制。这对曾女士来说是一个极大的“利空”。今年2月份，北京市又出台与之配套的细则。曾女士的客户减少了近五成。

　　曾女士告诉记者，以前老外买房一般都是高档楼盘，买上3－4套的人也不少。反正中国房价一直在涨，投资收益有保证。现在想“投资”的话，操作难度加大了，尽管也能做一些“技术处理”，帮他们多买几套。但操作成本非常高，而且还有政策风险。从老外买房到卖房，大部分城市都已经按一人一套房的办法来办理过户手续。政府的举措也使得许多想买第二套房的投资风险加大了。

　　记者以替外国朋友买房为名，咨询了北京不少高档楼盘，得到的反馈是，老外的购房比重一直在下降。目前，许多高档楼盘的销售经理也在调整营销策略。去年一些高档楼盘，比如位于朝阳北路的星河湾，境外人士购买达到15%，该项目销售价格目前达到30000元/平米。

　　位于朝阳路的东区国际境外人士购买达到10%，该项目的售价则在12000元/平米左右。经过一年多的政策调控，目前境外购房者中短线操作者的比例可能只有３％到５％。“限外令”的实施使得短线操作者难有立足之地。

　　中原地产豪宅部一位主管告诉记者，从之前的境外人士的购买需求来看，其购买的住宅产品主要为高档住宅产品，且产品集中在丽都、燕莎、朝阳公园和CBD附近的区域。限外政策对楼市的影响主要体现在对高档住宅产品上，由于大量境外人士无法实现其投资性的多套购买，在一定程度上，可以缓解高档住宅的市场需求。

　　我爱我家副总胡景珲告诉记者， 现在老外对北京高档住宅房价拉升的作用已经减弱。但上海、广州的高档楼盘中，老外的身影还是频频出现。在这些楼盘中，老外的购房比重最高时达到20%。他们对高档住宅的房价拉升的影响立竿见影，不过随着这些城市“限外令”细则的相继出台，“洋散户”的投资性买房的势头已经得到控制。